DiscoverMoney.ru

Как продать квартиру?Пошаговое руководство

Обновлено
27.12.2016
kak-prodat-kvartiru

Когда встает необходимость продать квартиру, многие задумываются в первую очередь о том, как не продешевить и быстрее осуществить задуманное, но в спешке забывают о самых главных нюансах квартирного вопроса и совершают ошибки не только в организационных моментах, но и при сделке. О том, как подготовиться к этому непростому процессу и продать жилье выгодно, читайте в нашей статье.

Как продавать?

Раз вам довелось примерить роль продавца, то отнеситесь к этому со всей ответственностью. Не зависимо от того, какой путь из двух вы выбрали – самостоятельную продажу или услуги риелтора, помните, что вы должны быть абсолютно честны с покупателем, обеспечив ему и себе тем самым безопасную сделку.

Самостоятельный метод продажи

На сегодняшний день на вторичном рынке довольно часто встречаются объявления о продаже квартиры, но только 20% из них оформлены именно владельцами, остальные 80% размещены агентствами недвижимости и риелторами. Почему возникает такая ситуация? На самом деле здесь нет ничего необычного, поскольку продать свое жилье самостоятельно гораздо сложнее, чем через посредника. Все упирается в особенности такого процесса – многие не могут правильно оценить свою квартиру, завышая ее цену. В итоге продажа значительно затягивается. Если вы никуда не спешите и просто хотите выручить деньги – вы, конечно, можете организовать все самостоятельно. Однако если есть необходимость продать жилье выгодно и быстро – стоит обратиться к профессионалу.

Преимущества самостоятельной продажи жилья

  • Вы экономите на услугах риелтора примерно 6% от суммы вырученных денег.
  • Вы полностью контролируете процесс сами, от размещения объявления и до заключения сделки.
  • Вы сами оцениваете стоимость своего жилья.
Недостатки самостоятельной продажи жилья

  • В случае если вы завысите цену на жилье ее продажа, скорее всего, затянется на нескольких месяцев. Конечно, вы ее продадите, но, вероятно, сбросить стоимость все же придется.
  • При самостоятельной продаже квартиры часто возникают проблемы различного рода, например, с документами, разобраться в которых весьма трудно без юридической помощи или консультации специалиста.
  • Каждый раз, приводя в свое жилье очередного потенциального покупателя, вы рискуете. Ведь у вас нет никакой информации о нем. Сами понимаете, чем это может для вас обернуться – мошенничеством или воровством.
  • Вам также придется потратить много свободного времени на организацию важных моментов по продаже. Ведь необходимо посвятить не один вечер на оформление объявлений и каждый раз спешить на встречу с очередным покупателем, чтобы показать ему заветные квадратные метры.
  • Оказавшись в этом деле новичком, вы можете не справиться с поставленной задачей и потерять большой процент при продаже, другими словами – продешевить.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры – процесс не быстрый. Он требует определенного багажа знаний и опыта. Если вы не уверены в своих силах или просто не желаете тратить время на столь утомительную процедуру, поручите это дело профессиональному риелтору. Конечно, придется заплатить ему за услуги, но в то же время вы продадите жилье без лишней нервотрепки и проблем.

Преимущества продажи через риелтора

  • Профессиональный риелтор поможет дать объективную оценку вашего имущества, не позволив вам продешевить. Тем самым вы сможете быстро продать жилье по адекватной стоимости.
  • Все потенциальные покупатели проходят сначала через двери агентства и только потом, в случае реальной заинтересованности, попадают к вам. Как правило, риелтор фотографирует помещение для продажи, поэтому, для начала он показывает покупателю снимки в офисе, а потом приглашает его на осмотр жилья. Это тоже важный фактор при совершении сделки. Так отсеются все нерешительные клиенты и возможные мошенники.
  • Риелтор обеспечивает вам юридическую поддержку при заключении сделки. Он поможет собрать все необходимые документы и проинформирует вас о возможных нюансах.
  • Воспользовавшись услугами агентства недвижимости, вы значительно сэкономите свое личное время, и вам не придется отвлекаться лишний раз на звонки и мелкие проблемы.
  • С помощью риелтора вы ускоряете процесс продажи вашего имущества.
Недостатки продажи квартиры с риелтором

  • Разумеется, первый и самый главный недостаток такой схемы продажи заключается в существенных затратах на услуги риелтора. А именно – 5-6% от стоимости вашей квартиры.
  • Как ни странно, но оказаться в руках мошенников проще, чем вы думаете. Поэтому прежде, чем доверить риелтору сделку по продаже своего жилья, убедитесь, что он именно тот за кого себя выдает.
  • Поскольку ваше объявление о продаже квартиры размещает именно риэлтор, то и контактные данные он указывает свои, ваши телефоны обычно засекречены. Поэтому контролировать эту стадию сделки вы не можете.

Важно! Не обращайтесь сразу к нескольким риелторским конторам в надежде таким образом продать квартиру быстрее. Такая стратегия здесь не сработает. Из-за того, что ваше объявление будет пестрить сразу в нескольких агентствах, покупатели начнут подозревать вас в мошенничестве и отбросят ваш вариант, так и не рассмотрев его.

Как выбрать риелтора?

Некоторые рекомендации, на которые стоит обратить особое внимание при выборе риелтора или агентства недвижимости.

  • Тщательно изучите сайт компании
    Обычно профессиональная компания на сайте предоставляет полную информацию о своей деятельности в сфере недвижимости: лицензия, награды и благодарности, дата основания, успешные проекты, сотрудничество с крупными фирмами и тому подобное. Вот, что вы должны встретить на виртуальных страницах. Однако не стоит слепо верить всему, что там написано. Иногда в целях рекламы и привлечения новых клиентов, риелторские конторы могут излишне приукрасить свое положение на рынке, что в действительности окажется не совсем так. Главное, на что вам нужно обратить пристальное внимание – это официальное разрешение на оказание услуг в сфере недвижимости, опыт работы и отзывы о компании.
  • Отзывы на независимых сайтах
    Конечно, на сайте компании вы найдете исключительно хвалебные отзывы об их работе. Но лучше проверить эту информацию самостоятельно на различных тематических форумах. Там-то уж настоящие клиенты не дадут соврать и выложат всю подноготную.
  • Анализируйте различные варианты
    Допустим, вы нашли агентство, которому вы бы доверили продажу своего жилья. Но лучше все же не бросаться на первый попавшийся вариант, даже если он и не вызывает у вас подозрений. Проверьте другие риелторские конторы, быть может, вы найдете что-то лучше. Однако не факт, что дешевле.

Продаем жилье самостоятельно

Самостоятельная продажа квартиры отнимает достаточно сил и времени. Чтобы суметь организовать процесс на выгодных условиях и учесть все нюансы, нужно как следует в этом разобраться. Давайте рассмотрим, какие этапы подготовки необходимо пройти, прежде чем вы найдете покупателя и поставите свою подпись в договоре.

  1. Оцениваем квартиру

    Самостоятельно
    Пожалуй, этот этап наиболее важный, поскольку именно от верной оценки жилья зависит его дальнейшая судьба. Впрочем, и ваша тоже. Здесь ставим главную задачу – не продешевить и не переоценить квартиру. В первом случае просто станет обидно, если вы упустите хороший процент с продажи, а в последнем – велика вероятность долгих ожиданий своего первого покупателя. И все-таки, как дать своему имуществу объективную оценку? Все просто. Для начала ознакомьтесь с ценами на рынке недвижимости. Для этого можно почитать специальные журналы и газеты, а также просмотреть объявления о продажах. Лучше отсекайте самые крайние варианты, ищите золотую середину. Если рынок недвижимости падает — стоит выбирать цены, тяготеющие к нижнему пределу; при растущем рынке – оценивайте жилье по верхнему пределу. В случае если есть смысл продать имущество как можно скорее, придется ставить планку гораздо ниже. Зато это даст вам гарантию, что продажа состоится в ближайшее время. Так или иначе, имейте в виду, на все про все вам может потребоваться от 2 недель до нескольких месяцев. Придется запастись терпением.

    Через оценщика
    Чтобы избежать ошибок и долгих ожиданий, можно воспользоваться услугами профессионального оценщика имущества. Вам не придется платить большие деньги, как в случае с риелтором, поскольку нужно лишь установить на вашу квартиру адекватную цену. Поэтому услуги такого эксперта помогут сдвинуть вашу продажу с мертвой точки. Но стоимость помощи оценщика зависит от того, как скоро вам необходим результат. Например, если вы хотите узнать, сколько стоит ваша квартира в течение одного дня, придется заплатить в полтора раза больше обычной цены. Как правило, оценка типового жилья обходится примерно в 5 тысяч рублей, а за оценку элитной недвижимости придется выложить больше – уже 10-15 тысяч.

  2. Разместите объявление

    Многие продавцы почему-то не спешат активно проводить рекламную компанию, ссылаясь на то, что и так уже напечатали дюжину объявлений. А между тем, покупатель, готовый приобрести квартиру по заявленной цене, так и не появился. В чем же тут дело? Вероятно, цена на квартиру слишком завышена? А, может, все-таки мало объявлений было размещено? Вообще наиболее эффективным способом быстро найти клиента, считается реклама в Интернете. Ресурсами сети пользуются практически все. На сегодняшний день лишь единицы заглядывают в печатные издания и на заборные вывески в поисках выгодного предложения. Остальные активно просматривают страницы полезных сайтов с бесплатными объявлениями («Авито» или «Из рук в руки»). Тут важно не забыть вовремя обновлять свое предложение о продаже жилья, чтобы его заметили. Можно, конечно и расклеить рекламу на досках объявлений по району и городу. Но в целом Интернета будет достаточно. Если все-таки есть желание оповестить о продаже жилья как можно больше людей, попробуйте опубликовать объявление на страницах платных журналов или газет. Простое текстовое объявление может стоить от 550 рублей.

  3. Предпродажная подготовка

    Разумеется, продажа квартиры предполагает определенные требования, которым должно соответствовать ваше жилье. Итак, какую работу предстоит проделать?

    Приведите в порядок внешний вид квартиры
    Конечно же, на евроремонт тратиться нет смысла. Но элементарно подклеить отвалившиеся обои нужно. Также вымойте окна и прокрасьте стены, где необходимо. Придайте квартире свежий вид.

    Избавьтесь от дурных запахов и старых вещей
    С чем в первую очередь сталкивается потенциальный покупатель, когда приходит на осмотр? Это запах в помещении. А хороший он или плохой – забота хозяина. Поэтому постарайтесь не спугнуть человека неприятными ароматами, уничтожив все источники дурного запаха заранее. Старая мебель, заплесневелые стены, пол в санузле, шторы и гардеробная — вот ваши главные противники. Поэтому тщательно все вычистите и выбросьте ненужный хлам. Вообще, ухоженная и чистая квартира продается гораздо быстрее небрежной и захламленной. Иной раз покупатель даже не сможет объяснить вам, почему ваше жилье ему не подходит, поскольку состояние квартиры ему не понравилось на подсознательном уровне.

    Освободите помещения от мебели
    Учтите, что комнаты кажутся просторнее, если в них нет мебели. Соответственно, такой визуальный обман вам пойдет только на руку. К тому же, ваше интерьерное решение не всегда может оказаться удачным: громоздкий шифоньер или слишком широкий диван могут заметно скрадывать пространство. И покупатель сделает свои выводы не в пользу ваших апартаментов. Конечно, продать квартиру с элементами интерьера можно, но лучше все-таки не возлагать на плечи покупателя вывоз старых предметов вашей мебели.

    Решите вопрос с чистотой подъезда
    Не только ваша квартира должна произвести хорошее впечатление на покупателя, но и подъезд. Неплохо было бы прибрать лестничную клетку и проследить, чтобы лифт был тоже чист. Если с уборщицей договориться не удалось, сделайте уборку своими силами. Ведь это во благо вам.

    Продавайте квартиру в разгар сезона
    Как правило, суета по продаже жилья начинается на вторичном рынке недвижимости в сентябре месяце. Постарайтесь быть готовым к началу сезона, ведь соблюдая все правила, вы сможете продать квартиру почти на 15% дороже.

    И еще пара полезных советов.

    Не приукрашивайте достоинства своей квартиры
    Никогда не обманывайте покупателя и не приукрашивайте на словах внешний вид вашего жилья. Если вы указали в объявлении конкретные параметры квартиры и ее особенности, то при осмотре ваш клиент захочет увидеть именно их. Будет неприятно, если на деле окажется, что квартира, например, потеряла в своей площади пару метров.

    Будьте честным с покупателем
    Старайтесь не умалчивать о важных деталях жилья и не рассчитывать на то, что покупатель, прежде всего, обратит внимание на бесчисленные достоинства квартиры и на радостях забудет поинтересоваться о ее недостатках. Такое, конечно, может случиться, но все же покупка квартиры – это ответственное дело, поэтому проверить придется все. В объявлении всегда указывайте главные недостатки, чтобы покупатель был к ним готов. В конце концов, они могут оказаться не такими принципиальными для него, и он, вероятно, остановится именно на вашем варианте.

  4. Готовим документы

    Разумеется, юридическая чистота квартиры – это залог успешной продажи. К этому этапу стоит отнестись с особой ответственностью, поскольку ни вам и ни вашему покупателю не захочется иметь дело с бумажной волокитой в случае каких-либо разногласий или неточностей.

    Вероятно, есть необходимость нанять опытного юриста, чтобы он проконтролировал процесс сделки от начала и до конца (услуги по юридическому сопровождению сделки купли-продажи обойдутся вам примерно в 15-20 тысяч рублей, т.е. около 1% от стоимости квартиры).

    В любом случае, заранее подготовьте пакет всех важных бумаг, которые необходимы при заключении сделки.

    Список документов

    - Справки из налоговой инспекции о том, что у вас нет задолженностей по налоговым выплатам на недвижимость.
    - Справки о погашении всех коммунальных платежей.
    - Выписки из ЕРЦ и БТИ (если в вашей квартире проводились ремонтные работы по перепланировке помещений без соответствующего разрешения, могут возникнуть серьезные проблемы с продажей).
    - Кадастровый паспорт на квартиру.
    - Необходимо предоставить также выписки из домовой книги и Единого государственного реестра о том, что квартира принадлежит вам, и вы имеете полное право распоряжаться своим имуществом.
    - Необходима копия финансового-лицевого счета.
    - Разрешение на продажу квартиры от супруга/супруги, если имущество было приобретено в браке.
    - Свидетельство о браке.
    - Документы о купле-продаже/дарение/ренте и свидетельство о собственности на жилье.
    - Справка о выплате паевого взноса ЖСК.
    - Если квартира перешла в собственность в результате судебных разбирательств, нужно предоставить решение суда.
    - Паспорт.
    - Справка из органов опеки и попечительства о том, что вы дееспособны и не состоите на учете в психодиспансере.

    В договоре при желании сторон можно указать также:
    - состояние квартиры на момент продажи, чтобы впоследствии избежать претензий со стороны покупателя;
    - если вы продаете квартиру с мебелью, укажите перечень наименований предметов интерьера;
    - согласие на переоформление городского номера на нового хозяина.

  5. Совершаем сделку

    Теперь, когда все документы готовы, и покупатель найден, можно заключать договор. Для этого стоит условиться заранее о точном времени проведения сделки и форме расчета. Все документы после подписания нужно подать в Федеральную регистрационную службу. Учтите, что в них все должно быть написано четко, без ошибок, помарок или зачеркиваний. В противном случае они могут оказаться недействительными. Непосредственно после регистрации прав собственности, каждой из сторон выдается подлинник договора согласно ФЗ. Обычно на регистрацию уходит от 2 дней до 1 месяца. Чаще – 2 дня. Реже -1 месяц.

Когда передавать деньги?

Самый важный момент на этапе совершения сделки – это передача денежных средств. Помните, что получить деньги по правилам вы можете только после государственной регистрации договора купли-продажи имущества. Почему применяется именно такая схема действий? Потому что во время регистрации вашего договора в органах вы или ваш покупатель еще можете по некоторым причинам отказаться от совершения сделки. Исходя из этих соображений, передавать деньги заранее не стоит.

Сегодня весьма востребованы банковские услуги по хранению денежных средств в специальных ячейках. Это достаточно безопасно и удобно.

Многие фирмы, которые занимаются регистрацией готовых документов, предлагают воспользоваться таким методом при совершении сделки. Для этого обе стороны встречаются в банке и подписывают дополнительный договор, согласно которому продавец получает деньги из ячейки на момент предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Как правило, устанавливается определенный срок на реализацию данного действия. В случае если установленный срок истек, а продавец так и не явился в банк, всю сумму может забрать покупатель.

Издержки при заключении договора

Размеры издержек, естественно, не прописаны законом, поэтому продавец и покупатель могут договориться о перераспределении этих обязанностей. Обычно на долю продавца выпадают все расходы на проверку возможных юридических препятствий для продажи и другие сборы справок на недвижимость. В интересах покупателя – прибегнуть к услугам юриста, дабы избежать ошибок при осуществлении сделки. Также ему необходимо оплатить госпошлину.

  • Справки из БТИ в общей сумме около 1000 рублей.
  • Услуги техника БТИ для осмотра квартиры при необходимости от 1000 рублей.
  • Если была проведена перепланировка квартиры без соответствующего разрешения, необходимо также заплатить штраф, размер которого устанавливается в индивидуальном порядке в зависимости от сложности переустройства помещения.
  • Оформление договора купли-продажи в простой письменной форме — от 3 000 до 12 000 рублей, в случае если необходимо нотариальное оформление, стоимость его зависит от тарифа на услуги нотариуса и составляет около 8 тысяч рублей минимум. Аренда банковской ячейки обойдется от 1 500 до 3 000 рублей в месяц.
  • Проверка денег (как правило, ее оплачивает продавец квартиры) – в рублях до 0,20% от общей суммы, в долларах – до 0,15%.
  • Стоимость услуг по регистрации прав собственности может составлять от 3 000 до 6 000 рублей.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры – от 300 рублей за документ.
  • В случае если необходима нотариальная доверенность для подписания договора купли-продажи — еще 300 рублей.
  • Оформление различных заявлений при необходимости — от 400 рублей.

В общей сумме продавцу придется заплатить около 15 000 рублей только за оформление документов и справок, не говоря уже об услугах юриста и оценщика, если они понадобятся.

This tells you in that moment, should I move on www.writemypaper4me.org/ or review