DiscoverMoney.ru

Как обменять квартиру?Пошаговое руководство

Обновлено
27.12.2016
kak-obmenyat-kvartiru

Обмен квартиры – не самая популярная операция на рынке недвижимости. Причин тому две.

  1. Обмен квартиры – это лакомый кусочек для мошенников.
  2. Найти приемлемый вариант на замену крайне сложно, ведь должны быть удовлетворены потребности всех участников сделки.

Впрочем, непопулярная вовсе не означает невыгодная. Порой договор мены – это лучшая альтернатива из всех имеющихся. Особенно, когда других вариантов нет. Так, например, люди, проживающие в не приватизированных квартирах, по закону не могут их продавать. Единственный выход для них улучшить жилищные условия или повысить уровень благосостояния – обменять свои квадратные метры на чужие с доплатой или без нее.

Можно выделить несколько разновидностей сделок по обмену квартиры.

  • Без доплаты
    В этом случае обменивается равноценная по стоимости недвижимость или другое имущество (машину, например).
  • С доплатой
    Доплата необходима в том случае, когда недвижимость не равноценна. Производиться она может по-разному: деньгами или другим ценным имуществом (той же машиной или участком за городом).

Иногда к сделкам по обмену причисляют и последовательную продажу одной недвижимости и покупку другой. Например, вы продаете свою квартиру, одновременно подыскивая вариант ей на замену, и координируете время проведения сделок, чтобы оно более или менее совпадало. Но по сути эта та же продажа и покупка недвижимости, только осуществляемая одновременно. Все тонкости этих двух операций вы можете узнать из наших руководств:

В этом же руководстве мы расскажем о сделках, связанных с реальным обменом квартир.

Процесс обмена

Сразу стоит отметить, что процесс обмена квартир напрямую зависит от статусов участников сделки. Возможны три варианта:

  • обмен приватизированных квартир,
  • обмен не приватизированных квартир,
  • обмен муниципальной квартиры на приватизированную.

В каждом конкретном случае есть свои нюансы.

Обе квартиры приватизированы

Если обе квартиры приватизированы в сделке мены нет необходимости. Но некоторые собственники настаивают именно на ней. Чаще всего так происходит, когда между участниками операции есть родственные связи. Например, дети хотят поменяться жильем с родителями.

В этом случае между собственниками заключается договор мены. Он регистрируется в УФРС и только после этого вступает в силу. Помимо договора в УФРС подается стандартный пакет документов, тот же самый, что и при купле-продаже недвижимости.

Есть один нюанс, который следует учесть. Если собственник жилья находится в браке, его супруга или супруг должен дать письменное согласие на обмен.

Обе квартиры не приватизированы

Здесь порядок действий совсем другой. Впрочем, как и список документов. В него входят десятки различных справок, собирать которые приходится по всему городу, отстаивая неимоверные очереди в различных государственных учреждениях. В общем – мало приятного. Но когда другого выхода нет, ничего не поделаешь.

Сразу оговоримся, что самостоятельно провернуть сделку обмена не приватизированных квартир очень сложно. Процедура не простая и требует не только времени и сил, но и специальных знаний. Знаниями мы, конечно, поделимся.

  1. Найдите подходящий вариант
    Много времени уходит на поиск подходящего варианта. И главный помощник здесь – Интернет. В нем вы сможете найти десятки объявлений. Половине из них верить не стоит. Это либо предложения агентств, требующих комиссию за свои услуги, либо происки мошенников. Отфильтровав реальные предложения, можно проводить телефонные переговоры. На этом этапе, скорее всего, часть вариантов отсеется. Кому-то может не понравиться ваша квартира, кто-то может не понравиться вам. Ничего страшного в этом нет. Рано или поздно появится идеальное предложение. Нужно только не терять терпение и продолжать поиски.
  2. Получите согласие всех жильцов
    На обмен должны быть согласны все прописанные в обоих квартирах жильцы. Причем согласие это должно быть выражено в письменной форме и заверено нотариально.
  3. Получите и заполните заявление об обмене
    Это должны сделать оба участника сделки. Бланки заявлений можно получить в районном или городском бюро обмена.
  4. Подайте заявление и другие документы в бюро
    В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи, проживающих в квартире. Без исключений. Временное отсутствие уважительной причиной для отсутствия той или иной подписи не считается.

    Список документов:
    - договор найма,
    - справка из домоуправления, в которой будут перечислены все зарегистрированные в квартире жильцы,
    - документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам.

    По решению бюро могут понадобиться и другие документы.

  5. Дождитесь рассмотрения заявки
    Ее рассматривает специальная комиссия, сформированная при местных органах власти.
  6. Получите обменные ордера
    Они выдаются в районном или городском бюро обмена в случае принятия положительного решения.

Прежде чем идти на обмен квартир, подумайте, может быть проще и выгоднее приватизировать жилье, а потом продать его.

Обмен приватизированной квартиры на муниципальную

Встречается очень редко, потому что приватизировать квартиру жилец может лишь один раз в жизни. Т.е. переехав из собственного жилья в муниципальное, он не сможет стать его полноправным хозяином.

Почему отказ?

В обмене квартир могут отказать. Причем по вполне понятным причинам. Хотя, конечно, понятность причин не делает отказ более приятным.

Причины отказа

  • В обмене могут отказать, если одному из участников сделки предъявлен судебный иск об изменении условий найма.
  • Суд признал обмен корыстным или фиктивным, а, следовательно, недействительным.
  • Один из объектов обмена находится в аварийном состоянии или нуждается в срочном капитальном ремонте.
  • Если один из объектов расположен в общежитии или имеет статус служебного помещения. Проживают люди там, как правило, временно.
  • Если обмен неравноценен и в результате него жилищные условия одного из участников сделки ухудшаются. В этом случае государство тут же начинает подозревать его в мошенничестве. Ведь если жилищные условия не соответствуют установленным нормам, их следует улучшить. Порой – за счет этого самого государства.

Как видите, причин достаточно много. Но знание их поможет вам снизить риск отказа.

Обмен и мошенники

Сделки обмена достаточно редки. Наверное, именно поэтому (из-за неосведомленности людей) их так любят мошенники. Они придумали достаточно схем, чтобы оставить своих жертв и без жилья, и без денег. Мы расскажем о самых популярных из них.

Шантаж, похищение, убийство
К этой схеме прибегают мошенники, которые ни перед чем не остановятся ради получения наживы. На первый взгляд они – обычные люди, желающие совершить обмен. У них есть все необходимые бумаги и даже имеется недвижимость, которую они с охотой показывают будущим жертвам. Проблемы начинаются после того, как собраны все документы и подготовлены договора. Условия, перечисленные в них кардинальным образом отличаются от обговоренных ранее. Отличаются в худшую сторону, разумеется. Причем, отказаться на этом этапе от проведения сделки практически невозможно, потому что мошенники прибегают к шантажу, похищению, а порой и убийству. Жертва подписывает договор и исчезает без следа.

В зону риска попадают одиночки, люди, которых можно легко ввести в заблуждение. Это пенсионеры, наркоманы, алкоголики.

Несуществующее жилье
Мошенники, прибегающие к этой схеме, также ищут доверчивых граждан и предлагают им совершить сделку обмена жилья. Причем на очень выгодных условиях. Квартиры в старых домах в спальных районах меняются на комфортные апартаменты в новостройках с маленькой доплатой или вовсе без нее. Новостройки либо еще возводятся, либо уже стоят, дожидаясь своих жильцов. Т.е. их могут даже продемонстрировать, проделав кое-какую дополнительную работу. Например, заменив табличку с адресом. После подписания всех бумаг оказывается, что адреса такого не существует.

Липовые агентства
Здесь потери не столь велики, как в двух описанных выше случаях. Мошенники выдают себя за агентов по недвижимости. Они говорят, что у них есть база данных лиц, желающих быстро и выгодно обменять свою жилплощадь. Мошенники рассказывают истории про пенсионеров, мечтающих практически подарить свои квадратные метры в центре столицы первому встречному. Все, что требуется от жертвы, это заплатить несколько десятков тысяч рублей за телефоны этих самых пенсионеров. И жертвы платят. А потом понимают, что прогадали, ведь в ответ на вопрос об обмене недвижимости милая старушка на другом конце провода заявляет, что уже нашла идеальный для себя вариант.

Со стороны все эти схемы кажутся банальными. Кажется, что вычислить их очень легко. Но если бы так было на самом деле, в органы правопорядка каждый день не поступали бы сотни заявлений от обманутых граждан. Если вы решились проводить обмен самостоятельно без помощи юристов и нотариусов, продумывайте каждый свой шаг, проверяйте подлинность всех документов, не упускайте из внимания мелочи. И если что-то вас тревожит, тут же идите на попятную.

However, parents’ major concern when mobile phone tracker it comes to kids and computers is how safe their child’s personal information is