DiscoverMoney.ru

Как инвестировать в ПИФы недвижимости?ПИФы недвижимости для частных инвесторов

Обновлено
15.12.2016
investitsii-v-pifi-nedvizhimosti

Инвестиции в недвижимость по праву считаются самыми надежными. В здания в большинстве своем вкладывают деньги те, кто хочет сберечь внушительные капиталы. Они покупают дома, офисные и торговые центры, складские помещения, сдают их в аренду и получают небольшую, но стабильную прибыль.

Но что делать тем, кто еще не успел заработать свой первый миллион и хочет не столько сохранить капитал, сколько приумножить его? Забыть о недвижимости и отдать предпочтение более рискованным инвестиционным инструментам?

Необязательно! Ведь сейчас существует ресурс, который объединяет в себя надежность недвижимости и доходность, сравнимую с той, что получают удачливые любители акций. Это закрытые ПИФы недвижимости. О них мы и расскажем в этом руководстве.

Подробнее о ПИФах недвижимости

Закрытые ПИФы недвижимости – не самый популярный инвестиционный инструмент в нашей стране. Объясняется это, скорее всего, неосведомленностью россиян. Они просто не знают, что можно не просто покупать здания и сдавать их в аренду или перепродавать по более выгодной цене, но и отдавать свои деньги людям, которые будут это делать за них. А если и знают, то боятся, что «входной билет» окажется им не по карману. Все-таки недвижимость ассоциируется с шестизначными цифрами, а не с весьма скромными средними зарплатами.

Данное заблуждение и мешает россиянам использовать этот недооцененный инвестиционный инструмент. А у него, что не особенность, то неоспоримое преимущество.

Преимущества ПИФов недвижимости

  • Высокая и стабильная доходность
    Статистика показывает, что стоимость инвестиционных портфелей, включающих в себя паи в ПИФах недвижимости, за последние 30 лет выросла в 21 раз. За то же самое время стоимость инвестиционных портфелей, состоящих исключительно из акций и облигаций, выросла всего в 17 раз. Разница на лицо, или, выражаясь буквально, на банковских счетах.
  • Возможность получать дивиденды
    Каждый год рентные фонды обязаны распределять среди пайщиков 90% дохода, полученного от аренды и прочих операций с недвижимостью. На эти дивиденды при достаточно больших вложениях вполне можно жить. А разве не это мечта каждого второго россиянина?
  • Сравнительно низкий порог вхождения
    Здесь хочется отметить, что порог вхождения относительно низкий. И отношение это зависит в первую очередь от вашей точки зрения. Конечно, если сравнивать цену пая (от 50 тысяч рублей) с размером минимального банковского вклада, она покажется существенной. Но если посмотреть на то, сколько стоит коммерческая недвижимость, способная приносить прибыль, цена пая станет приемлемой.
  • Нет дополнительных хлопот
    Рентной недвижимостью нужно управлять. Мало купить бизнес-центр в деловом районе города – необходимо еще и отремонтировать его, установить минимальное оборудование, нанять сотрудников и найти арендаторов. Всем этим придется заниматься владельцу здания. Владельцу пая в ПИФе недвижимости не нужно ничего делать, разве что отслеживать доходность фонда и читать ежегодные отчеты.

Но есть в этой бочке меда и ложка дегтя.

Недостатки ПИФов недвижимости

  • Мало предложений на рынке
    На данный момент из-за невысокой популярности ПИФов, количество предложений сильно ограничено. Доступные для обывателей фонды можно пересчитать на пальцах одной руки.
  • Непросто выйти из ПИФа
    ПИФы недвижимости являются закрытыми, т.е. деньги вкладываются на определенный срок, и забрать их можно лишь по его истечению, что не так уж и плохо, когда все в жизни идет по плану. Но в случае чрезвычайной ситуации, когда необходимо собрать максимум своих финансовых средств, начнутся проблемы. Экстренно выйти из ПИФа, можно только продав свои паи на рынке ценных бумаг. На это уйдет время, да и дополнительные расходы появятся.

Также стоит отметить, что очень сложно оценить, в каком состоянии находятся ПИФы недвижимости нашей страны в целом. Для этого банально не хватает данных, т.к. большая часть фондов не только недоступна для частников, но и не делится с миром информацией о своей деятельности, ведь среди их клиентов лищь квалифицированные инвесторы. Это хоть и неприятно, но законно. Поэтому с такой ситуацией приходится мириться.

Виды ПИФов недвижимости

Существуют ПИФы недвижимости двух видов.

 

Рентные ПИФы ПИФы недвижимости
Состав инвестиционного портфеля - недвижимое имущество, включая земельные участки
- право на аренду недвижимого имущества
- недвижимое имущество, включая земельные участки
- право на аренду недвижимого имущества
- имущественные права, основанные на договорах о долевом строительстве
Инвестиционная стратегия ПИФ зарабатывает деньги на сдаче недвижимости, приобретенной за средства пайщиков. Удорожание самих объектов не предусматривается, но если происходит, то становится приятным дополнение для пайщиков. Управляющие фонда покупают площадь в возводимых зданиях, заключая договоры о долевом строительстве. В последствие площадь перепродается по более выгодной цене.
Выплата дивидендов Ежегодно. Как правило, в конце срока работы ПИФа. Но возможно и получение промежуточного дохода.
Доходность От 7 до 9 процентов годовых в зарубежной валюте. Сложно предсказать, но при удачном раскладе может достигать нескольких десятков процентов годовых.
Расходы пайщиков и прочие факторы, влияющие на размер доходности - вознаграждение для управляющей компании
- оплата услуг оценщика
- оплата услуг депозитария
- оплата услуг аудитора
- вознаграждение для управляющей компании
- оплата услуг оценщика
- оплата услуг депозитария
- оплата услуг аудитора
- задержка сроков строительства приобретенной за счет пайщиков недвижимости
- уменьшение цены недвижимости

 

Рентные ПИФы, как правило, надежнее, чем ПИФы недвижимости, но доходность у них в разы ниже.

Имеет смысл, разделить свои сбережения между различными фондами. Подобная диверсификация инвестиционного портфеля позволит снизить риски и получить максимум прибыли.

Как выбрать ПИФ недвижимости?

Ассортимент ПИФов для частных инвесторов не столь велик, но это не значит, что нужно отдавать свои деньги первой попавшейся управляющей компании. Подходите к поиску ПИФа недвижимости со всей возможной ответственностью, оцените имеющиеся на рынке предложения, сравните их и сделайте осознанный выбор. Может быть, не одно из них вас не удовлетворит, и придется отдать предпочтение другим инвестиционным инструментам. Не исключайте этой возможности.

Мы подготовили для вас список параметров, на которые следует обращать внимание при выборе паевого инвестиционного фонда недвижимости.

  1. Репутация управляющей компании
    От профессионализма сотрудников управляющей компании зависит доходность ПИФа. Поэтому лучше отдать предпочтение организации, которая не первый год занимается инвестициями в недвижимость. У нее должен быть внушительный опыт работы именно в этой сфере. Большое количество действующих фондов акций и облигаций не должно ввести вас в заблуждение. Специфика работы на этих рынках сильно отличается.
  2. Предполагаемая доходность фонда
    Обратите внимание на прогнозы, которые дает управляющая компания. На них можно ориентироваться, но верить им всецело не стоит. Если цифры, озвученные менеджерами уж слишком привлекательны, поинтересуйтесь, каким образом они будут достигнуты.
  3. Инвестиционная стратегия
    Некоторые фонды предпочитают вкладывать деньги в приобретение домов определенных строительных компаний. Лучше если об этой особенности вы узнаете до заключения договора. А узнав, наведете справки о строительной компании. Вдруг, она постоянно задерживает сроки сдачи своих проектов?
  4. Порог вхождения
    Также очень важный параметр. Чем больше денег требует управляющая компания за паи, тем внимательнее она относится к подбору инвесторов. Шестизначная цифра в стоимости пая – это своего рода ценз, пройти который могут далеко не все.
  5. Срок работы фонда
    Купить пай в ПИФе недвижимости можно, как в момент его основания, так и в процессе его работы. У того и другого способа есть ряд нюансов. В первом случае – рисков значительно больше, но и получаемая прибыль выше. Особенно если пай приобретается в фонде, который планирует заниматься спекуляциями на рынке недвижимости, а не арендой. Во втором случае доступна информация о доходности, можно просмотреть отчеты, почитать отзывы пайщиков.
  6. Наличие вторичного рынка
    Выйти из ПИФа недвижимости можно либо после завершения его работы, либо продав паи на вторичном рынке, если такая возможность предусмотрена договором. Лучше, когда она есть. Неизвестно, что может произойти, и если вам срочно понадобятся деньги, у вас должен быть шанс их получить.

Топ-3 лучших ПИФов недвижимости для частников

Мортон Путилково

Управляющая компания: Евразия
Название фонда: Мортон Путилково
Дата основания: 2012 год
Порог вхождения: 50 000 рублей

Инвестиционная стратегия

Деньги вкладываются в строительство домов компанией «Мортон» в Московской области, а именно в объект «Путилково». Завершение строительства запланировано на 3 квартал 2016 года. Следовательно, как минимум, до этого периода и просуществует фонд.

Наш вердикт:

«Путилково» — это настоящий городок с богатой инфраструктурой в 500 метров от МКАД. Сейчас квартиры в нем стоят от 2 926 000 рублей. После завершения работ цена их вероятно поднимется. Именно это и может принести прибыль расторопным инвесторам. Причем, чем раньше куплены паи, тем эта прибыль будет больше. В 4 квартале 2014 года завершится первая очередь строительства, и паи предположительно могут вырасти в цене. Кроме того, порог вхождения является самым низким среди ПИФов недвижимости.

Доступное жилье

Управляющая компания: Промсвязь
Название фонда: Доступное жилье
Дата основания: 2012 год
Порог вхождения: 500 000 рублей
Доходность: стоимость пая за весь период выросла на 7,5%

Инвестиционная стратегия

Деньги вкладываются в многоквартирные дома эконом-класса, расположенные в Московской области. При инвестировании учитывается расположение зданий, транспортная доступность, опыт застройщика, юридические риски и прочие параметры.

Наш вердикт:

Для инвестирования выбран комплекс «Малое Павлино», который будет сдан в эксплуатацию в 2016 году. За это время цены на квартиры в нем вероятно могут сильно вырасти. Во многом благодаря тому, что улучшится транспортная доступность – появится новая автомобильная трасса и станция метро. Поэтому покупка паев в фонде «Доступное жилье» кажется весьма выгодным предприятием. Правда, цена их достаточно высока и подойдет, увы, не всем.

Жилая недвижимость

Управляющая компания: Сбербанк Управление Активами
Название фонда: Жилая недвижимость
Дата основания: 2013 год
Дата окончания работы: 2016 год
Порог вхождения: 1 000 000 рублей
Доходность: за первые 3 месяца своего существования показал доходность 2,89%

Инвестиционная стратегия

Деньги вкладываются в строительство жилой недвижимости эконом-класса в Московской области. Дивиденды выплачиваются после окончания конкретного девелоперского проекта – примерно каждые 1,5-2 года.

Наш вердикт:

Высокий порог вхождения делает этот фонд недоступным для большинства частных инвесторов. Но все же, если вы располагаете данной суммой, лучше доверить их надежной и хорошо зарекомендовавшей себя управляющей компании. «Сбербанк Управление Активами» таковой и является.

Sisler and joan bossert, my editors at oxford university press, who homework procrastination encouraged, criticized, and improved, as good editors do