DiscoverMoney.ru

Как инвестировать в недвижимость?Руководство для начинающих инвесторов

Обновлено
15.12.2016
investitsii-v-nedvizhimost

Многочисленные опросы показали, что большинство наших с вами сограждан предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. По их мнению – это самый надежный и прибыльный вид инвестирования.

Давайте разберемся, какие способы инвестирования в недвижимость наиболее популярны в России.

1 место. Приобретение жилой и нежилой недвижимости.

Сдавать в аренду можно как жилую, так и коммерческую недвижимость. Начать можно с комнаты. Стоить она будет гораздо дешевле целой квартиры (примерно $50 000 в столице). Деньги, потраченные на нее, вернутся где-то через 5-10 лет. Т.е. доходность инвестирования будет равняться 10-20% в год, что по современным меркам совсем не плохо. Тем более, когда затраты окупятся, комната будет приносить чистую прибыль.

Читайте также другие руководства:

2 место. Участие в долевом строительстве.

Купить квартиру в строящемся доме за одну цену, а потом после окончания работ продать ее за другую – что может быть проще? Именно так думают наши соотечественники и вкладывают свои сбережения в воздушные замки, обещающие через пару-тройку лет стать вполне реальными. Некоторым из них везет, и они получают прибыль в размере 15% от стоимости жилья. Некоторые остаются без денег и без квартиры, но с кипой судебных бумаг и счетами за услуги адвоката.

3 место. Приобретение земли

Земля стоит гораздо дешевле домов. Оно и понятно, ведь с ее приобретением и дальнейшим использованием может возникнуть масса проблем. Во-первых, выбрать подходящий участок не просто. Во-вторых, его нужно суметь приватизировать. В-третьих, приличные деньги можно получить лишь от его дальнейшей продажи под строительство. Но есть и преимущество. Тратиться на содержание земли не придется.

Также вы можете купить участок земли заграницей. Для этого хватит $15 000. Но на быструю прибыль лучше не рассчитывать. Выгоднее всего приобрести землю сейчас, а продать когда-нибудь в светлом будущем, когда начнется очередной строительный бум.

4 место. Приобретение жилищных сертификатов.

Жилищный сертификат – это документ, подтверждающий ваше право на определенное количество квадратных метров в строящемся доме. Вы покупаете его за одну цену, а по окончанию работ можете продать за другую. Большую, разумеется. Т.е. схема такая же, как и в долевом строительстве. Разные лишь объемы. Не обязательно покупать целую квартиру, можно ограничиться всего 1 квадратным метром.

5 место. Инвестиции в закрытые ПИФы недвижимости.

Закрытые ПИФы недвижимости появились в нашей стране относительно недавно и быстро обрели народную любовь. Еще бы! Доходность по вкладам в них может достигать заоблачных 100%. Правда, забрать вложенные деньги и процент по ним можно будет лишь после окончания работы фонда, а это минимум 3 года.

Есть и зарубежные ПИФы недвижимости. Называются они REIT. Управляющая компания инвестирует деньги вкладчиков в строительные работы по всему миру. Таким образом, она уменьшает риски. Доходность при этом остается на достаточно высоком для заграницы уровне – 5-7% в год.

6 место. Приобретение недвижимости заграницей.

Недвижимость заграницей стоит дешевле, чем в обеих российских столицах. Купить ее можно как на собственные сбережения, так и в кредит. Но стоит ли это делать – большой вопрос. С одной стороны – она может приносить постоянный доход от сдачи в аренду. С другой – дома и квартиры в Европе с каждым годом становятся дешевле. Как долго продлится эта тенденция – неизвестно. Поэтому нет никаких гарантий, что вы сможете в последствие продать недвижимость по выгодной для себя цене.

Приобретение жилой и нежилой недвижимости

Приобретение жилой и нежилой недвижимости для последующей сдачи в аренду – это крайне популярный способ инвестирования денег. У него есть несколько важных преимуществ.

  • Надежность
    Недвижимость не испариться в один миг, в отличие от денег, вложенных в ПИФ. С ней вообще вряд ли что-нибудь случится. Повлиять на нее могут разве что пожар или наводнение. Но и эти риски можно весьма выгодно застраховать.
  • Иммунитет к инфляции
    Инфляция может расти до бесконечности, но вас это не будет волновать. Ведь цена недвижимости будет расти вместе с ней. Т.е. ничего не делая, вы будете получать дополнительный доход.
  • Регулярный доход
    Жилую и нежилую недвижимость можно сдавать в аренду. Ежемесячная плата станет ощутимой прибавкой к плате заработной.
  • Можно легко увеличить ликвидность вложений
    Для этого достаточно сделать ремонт в приобретенной квартире и купить простейшую бытовую технику. Это позволит вам запросить большую арендную плату, а следовательно увеличить доходность вложений.


Недостатки
у инвестирования в недвижимость тоже есть, и закрывать глаза на них не следует.

  • Большие финансовые затраты
    Чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, понадобится много денег. Так квартира в Москве вряд ли будет стоить дешевле 6 миллионов рублей.
  • Деньги в течение длительного периода будут недоступны
    Да, от арендной платы вы будете получать неплохой доход, но всю вложенную в недвижимость сумму забрать не сможете. По крайней мере, сделать это быстро точно не удастся. Ведь для возвращения денег придется офис, комнату или квартиру продать. На это уйдет время, силы и, что самое неприятное, деньги.
  • Доходность подобных инвестиций невысока
    Проведем простые подсчеты. Предположим, что квартира в Москве куплена вами за 6 миллионов рублей. Вы сдаете ее в аренду за 35 тысяч рублей в месяц. За год вы получите 420 тысяч рублей. На первый взгляд много, но на деле это всего лишь 7% от первоначальной суммы. Такую же доходность обещают практически все крупные банки нашей страны.

Что делать, если денег на покупку недвижимости не хватает?

Инвестиции в недвижимость – это единственный случай, когда позволительно взять кредит. Т.е. вложить не свои, а заемные средства. И то – делать это нужно очень аккуратно.

Давайте посмотрим, что пишет об этом известный американский предприниматель и инвестор Роберт Кийосаки.

Золотое Правило:

Платежи по кредиту, взятому на покупку рентной недвижимости, не должны превышать ежемесячной арендной платы.

Роберт Кийосаки в одной из своих книг заявляет, что при соблюдении этого правила доходность инвестиций в рентную недвижимость бесконечна. Мол, берете ипотеку, покупаете квартиру, сдаете ее и используете арендную плату для погашения задолженности, а разницу кладете себе в карман. Т.е. вы получаете доход, не вложив ни копейки собственных денег. В идеальном мире – да, это возможно. В реальном – нет. Хотя бы потому, что ни один банк не даст ипотеку, покрывающую полную стоимость жилья. Обязательно потребуется первоначальный взнос. Причем совсем и совсем немаленький.

Как же в этой непростой ситуации получить выгоду? Совет прост: считайте, считайте и, еще раз, считайте.

Квартиру ценой в 6 миллионов рублей можно сдавать в аренду примерно за 35 тысяч рублей в месяц. Получается, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать этой суммы. Т.е. вы должны найти банковское предложение, которое полностью удовлетворяло бы вашим требованиям. Сразу скажем, что сделать это будет совсем не просто. 35 тысяч рублей – очень маленький платеж по современным меркам.

Поэтому сразу приготовьтесь к тому, что:

  • ипотеку придется брать на максимально длительный срок;
  • подтверждать свою платежеспособность нужно будет всеми возможными документами, чтобы как можно больше снизить процентную ставку по ипотеке;
  • нужно будет точно рассчитать размер первоначального взноса.

С первыми двумя условиями все понятно. А вот с третьим – придется помучиться. Обратите внимание на то, как размер первоначального взноса влияет на ежемесячные платежи и доходность. Срок ипотеки во всех трех случаях – 25 лет.

Размер первоначального взноса 15% 30% 50%
Личные средства, необходимые для инвестирования 900 тысяч рублей 1,8 миллиона рублей 3 миллиона рублей
Размер ежемесячного платежа по кредиту 60 тысяч рублей 47 тысяч рублей 33 тысячи рублей
Арендная плата за месяц 35тысяч рублей 35 тысяч рублей 35 тысяч рублей
Общая сумма вложений 900 тысяч (первоначальный взнос) + (18 миллионов (полная стоимость кредита) -10,5 миллионов (доход от аренды за весь срок)) = 8, 4 миллиона рублей 1,8 миллиона (первоначальный взнос) +(14,1 миллиона (полная стоимость кредита) – 10,5 миллионов (доход от аренды за весь срок)) = 5,4 миллиона рублей 3 миллиона (первоначальный взнос) + (9,9 миллионов (полная стоимость кредита) -10,5 миллионов (доход от аренды за весь срок)) = 2,4 миллиона рублей
Доходность в рублевом эквиваленте 6 миллионов рублей (стоимость квартиры) – 8,4 миллиона рублей (общая сумма вложений) = -2,4 миллиона рублей 6 миллионов рублей (стоимость квартиры) – 5,4 миллиона рублей (общая сумма вложений) = 600 тысяч рублей 6 миллионов рублей (стоимость квартиры) – 2,4 миллиона рублей (общая сумма вложений) = 3,6 миллиона рублей
Вывод Доходность отрицательная Несмотря на то, что арендная плата была меньше ежемесячных платежей по кредиту, доходность положительная. Мы смогли сэкономить 600 тысяч рублей на покупке квартиры. С точки зрения экономии – хорошо. С точки зрения инвестирования – не очень. Этот вариант лучше всего подходит для инвесторов.

Впрочем, не каждый может себе позволить, купить квартиру ценой в 6 миллионов рублей. Поэтому для сравнения мы посмотрим недвижимость подешевле. Предположим, что мы решили купить однокомнатную квартиру за 3 миллиона рублей. Срок кредита в этот раз меньше – 15 лет.

Размер первоначального взноса 15% 30% 50%
Личные средства, необходимые для инвестирования 450 тысяч рублей 900 тысяч рублей 1,5 миллиона рублей
Размер ежемесячного платежа 32 тысячи рублей 26,6 тысяч рублей 19 тысяч рублей
Арендная плата за месяц 20 тысяч рублей 20 тысяч рублей 20 тысяч рублей
Общая сумма вложений 450 тысяч (первоначальный взнос) + (5,76 миллионов (полная стоимость кредита) – 3,6 миллиона (доход от аренды за весь срок)) = 2,610 миллионов рублей 900 тысяч (первоначальный взнос) + (4,79 миллионов (полная стоимость кредита) – 3,6 миллиона (доход от аренды за весь период)) = 2,09 миллиона рублей 1,5 миллиона (первоначальный взнос) + (3,42 миллиона (полная стоимость кредита) – 3,6 миллиона (доход от аренды за весь период)) = 1,32 миллиона рублей
Доходность в рублевом эквиваленте 3 миллиона (стоимость квартиры) – 2,610 миллионов (общая сумма вложений) = 390 тысяч рублей 3 миллиона (стоимость квартиры) – 2,09 миллиона (общая сумма вложений) = 910 тысяч рублей 3 миллиона (стоимость квартиры) – 1,32 миллиона (общая сумма вложений) = 1,68 миллиона рублей
Вывод Неплохой способ сэкономить на покупке квартиры и вложить свои деньги. Отличный способ сэкономить на покупке квартиры и вложить свои деньги. Получать прибыль от аренды вы сможете лишь в этом случае. Да, она будет не большой. Всего 1 тысяча рублей в месяц. Но за 15 лет эта сумма вырастет до 180 тысяч рублей.

Может показаться, что вкладывать деньги в дешевые квартиры выгоднее, чем в дорогие. С одной стороны – это так. Окупаются такие инвестиции быстрее, доступны они большему количеству человек, да и продать однокомнатную квартиру в последствие можно будет быстрее, чем трехкомнатную. С другой стороны – после погашения долга, дорогая квартира будет приносить больше прибыли, чем дешевая. Причем почти в 2 раза.

Все эти расчеты применимы как для коммерческой, так и для жилой недвижимости. Есть и общая для обеих опасность.

Нет никаких гарантий, что найдется съемщик на весь срок погашения ипотеки, и не будет простоев.

Нужно помнить о том, что цены на аренду могут меняться в зависимости от экономической ситуации в стране. Они могут расти и падать. Скорее всего, каждый год они будут немного увеличиваться – на 4-6% в год. Также рост цен может быть сезонным.
_______________________________________________
Приобретение рентной недвижимости в ипотеку – не самый доходный вид инвестиций. Но зато он очень надежный.

Участие в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве – это популярный инвестиционный инструмент. Причем таковым он остается уже на протяжении достаточно долгого времени, несмотря на все связанные с ним проблемы. А именно – мошенников, жаждущих обобрать законопослушных граждан. Объясняется его популярность достаточно высокой доходностью. Еще бы ведь квартира в строящемся доме стоит гораздо дешевле, чем квартира на рынке вторичного жилья. А когда все работы будут завершены, а дом сдан именно туда (на рынок вторичного жилья) он и попадет. Т.е. инвестор выигрывает на разнице в ценах. Или – может выиграть, потому что риски инвестиций в долевое строительство еще никто не отменял – даже новое законодательство. Вот они.

Перенос даты сдачи дома на более поздний срок

Задержки в строительстве происходят по разным причинам, в которых виноваты и застройщики, и подрядчики. Но страдают от их ошибок и неправомерных действий чаще всего потребители. Ведь именно они в конечном итоге остаются без денег и квартир. Особенно, если в дело вмешивается администрация города, где строится дом. За задержки она может отстранить застройщика и поставить на его место нового, у которого перед дольщиками нет совершенно никаких обязательств. Деньги он, может быть, и вернет, но к этому времени на них не то что квартиру, комнату в коммуналке не купишь.

Как уменьшить риск?

Риск можно уменьшить, но для этого нужно правильно составить договор. В нем должна быть указана не примерная дата завершения строительства, а точная. Причем за каждый день просрочки на застройщика должны налагаться штрафные санкции.

Доплата, непредусмотренная договором

Доплату требуют у 5-10% дольщиков. Договором она, как правило, не предусмотрена. Складывается доплата из стоимости работ, которые нельзя назвать строительством. Например, отделки помещений. Мол, вы заплатили только за возведение стен, а теперь, будьте добры, дайте денег на их преображение.

Как уменьшить риск?

Проследите, чтобы в договоре было прописано, что стоимость квадратного метра рассчитывается с учетом всех расходов на строительство и сдачу дома в эксплуатацию. Т.е. в нее входят:

  • затраты на возведение коробки и простейшую отделку,
  • расходы на благоустройство дворовой территории,
  • затраты на подключение объекта ко всем необходимым инженерным сетям,
  • расходы на аренду участка земли на время проведения строительных работ.

Далее должна следовать фраза, подтверждающая, что суммы, указанной в договоре, должно хватить для передачи квартиры участнику долевого строительства и регистрации им права собственности на нее.

Доплата может потребоваться и в другом случае, когда застройщик понес убытки в процессе возведения дома. Например, резко подорожали строительные материалы. Убытки эти, разумеется, должны быть подтверждены документально. Только тогда доплата имеет место быть, и отдавать ее придется. Особенно, если дом все еще не достроен. Ведь без денег дольщиков, он так и останется грудой развалин.

Рекомендация:

Прежде чем вносить доплату, соберитесь с дольщиками и закажите независимую экспертизу. Именно она поможет понять, насколько правомерны требования застройщика.

Застройщики часто пользуются тем, что дольщики разобщены и не общаются друг с другом. С разных людей они порой требуют совершенно разные суммы, не забывая при этом угрожать и запугивать их приостановлением работ и появлением нового застройщика. Отстоять свои права дольщики могут только сообща.

Нерасторгаемый договор

По закону его, конечно, расторгнуть можно. Но из-за этого появится масса проблем. Например, все документы подписаны, всех прав на квартиру вы лишены, а деньги возвращать застройщик не торопится, объясняя свое поведение тем, что их просто нет.

Как уменьшить риск?

Опять-таки, уменьшить риски можно, составив договор правильно. В нем должна быть подробно описана процедура расторжения договора. Также должен быть указан точный срок, в течение которого застройщик обязуется вернуть деньги дольщику.

Не получается зарегистрировать право собственности на квартиру

Дом построен и сдан, вы предвкушаете грядущую прибыль от продажи квартиры на вторичном рынке – но не тут-то было. Для начала нужно зарегистрировать право собственности на недвижимость. И тут застройщик сообщает, что сделать это невозможно. Причин может быть две:

  • не соблюдены инвестиционные условия,
  • не оформлены все документы на дом.

Как уменьшить риск?

И в том, и в другом случае поможет юрист, который подготовит исковое заявление и отстоит ваши права в суде. Иного пути, увы, нет.

Одна квартира продана двум (трем, четырем) людям

Случается и такое. Правда, в последнее время все реже. Но это не повод забывать о данном риске. Ведь связан он не столько с наказуемым уголовно мошенничеством, а с банальной сменой подрядчика из-за невыполнения им условий договора.

Как уменьшить риск?

Прежде чем покупать квартиру у подрядчика, убедитесь в том, что он полностью выполнил свои обязанности перед застройщиком, т.е. поставил все необходимые материалы.
___________________________________________________

А вообще уменьшить все риски одним махом можно, обратившись к юристу, который специализируется на долевом строительстве. Он и договор проверит, и внесет в него все необходимые правки, и ваши интересы в суде в случае чего отстоит.

Также можно застраховать риски. Если они наступят, вы получите адекватную денежную компенсацию.

Приобретение земли

Инвестировать в землю – затея выгодная и относительно надежная. Именно так считают эксперты. Они говорят о защищенности интересов инвесторов и гарантированном достаточно высоком доходе. А все, потому что земельный рынок развивается, и цены на участки стабильно растут.

Проблем, увы, пока тоже не мало. И главная из них – несовершенство российского законодательства. Слишком противоречивые толкования нормативных актов увеличивают риски. Также у нас в стране отсутствует единый земельный кадастр, из-за чего формирование цен на квадратные метры ничем не регламентируются, остается в тени.

Как инвестировать?

  1. Можно купить землю по выгодной цене, а потом продать ее дороже. Причем на 25-30%. Немаленькая доходность, не правда ли? Но есть «но». Во-первых, окупятся вложения не раньше, чем через 2-3 года. Во-вторых, далеко не вся земля вырастет в цене. Нужно умудриться выбрать такой участок, спрос на который будет высоким и стабильным. Т.е. он должен находиться недалеко от крупного города в районе достаточно тихом и неизвестном, но обреченном на застройку из-за своего выгодного месторасположения. В-третьих, инвестор должен хорошо разбираться в земельном рынке и обладать развитой интуицией.
  2. Можно купить строящийся дом в дешевом дачном поселке, а потом его продать. Доходность такого вложения также может достигать 25%. Проблема в том, что найти дешевый дачный поселок достаточно сложно. Особенно если учесть, что он должен отвечать и другим требованиям. Находиться в удачном направлении, обладать транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
  3. Можно купить участок земли и на собственные средства построить на нем дом, который в последствие и продать. Прибыль от такой сделки будет максимальной. Главное, чтобы бизнес-план был составлен правильно, и в нем учитывались все возможные риски.

Так как последняя схема самая выгодная, расскажем о ней подробнее.

Земля с подрядом и без подряда стоит одинаково. Поэтому экономить придется на стоимости строительных работ. Т.е. инвестору нужно выбрать подрядную организацию, которая попросит меньше денег, но при этом гарантирует качество строительства. Экономия эта равняется примерно 20%. К тому же нужно равномерно распределить расходы на строительство. Т.е. вкладывать деньги не сразу, а постепенно. Сначала купить участок, потом оплатить услуги строительной компании.

Теперь поговорим о деньгах. Сотка земли в тридцати километрах от столицы стоит примерно 10 тысяч долларов. Для строительства дома лучше купить участок размером в 15 соток. Это 150 тысяч долларов (примерно 5 миллионов рублей). На строительство уйдет еще 200 тысяч долларов (примерно 6,5 миллионов долларов). Продать готовый дом можно будет за 500 тысяч долларов (примерно 16 миллионов рублей). Т.е. доходность будет равняться 30-35%.

Конечно, вдали от столицы цены на землю другие – гораздо ниже. Следовательно, и инвестиции эти доступны более широкому кругу лиц. А правило одинаковое для всех. Участок земли должен находиться недалеко от города в достаточно популярном районе с развитой инфраструктурой. Иначе продать дом, каким бы замечательным он не был, будет очень и очень сложно.

Что делать, если собственных средств не хватает?

Можно взять земельную ипотеку или потребительский кредит. Лучше отдать предпочтение первому варианту. Земля – отличный залог. С ней ничего не случится, а, значит, банк почти не рискует, одобряя заем, и может предложить низкую процентную ставку.

Для оформления земельной ипотеки понадобятся следующие документы.

  • Паспорт гражданина РФ
  • Справка, подтверждающая уровень доходов
  • Копии паспортов владельцев участка
  • Копии свидетельств о присвоение идентификационного номера владельцев земельного участка
  • Справка, подтверждающая нормативную денежную стоимость участка
  • Справка из Государственного земельного кадастра о том, что на участок не наложены какие-либо ограничения

Это лишь минимальный перечень необходимых документов. Банки могут потребовать дополнительные справки на свое усмотрение.

К сожалению, сейчас не так много банков предлагает земельную ипотеку, потому что в качестве залога может выступать лишь частная земля. Ее на территории нашей страны всего 10%. Все остальное принадлежит государству.

Топ-5 лучших земельных ипотек от банков России

Мастер Банк

Название кредита: ипотека «Земельный участок»
Валюта кредита: рубли
Процентная ставка: 10-13,5%
Кредитный лимит: от 250 тысяч до 25 миллионов рублей
Срок займа: 10 лет
Первоначальный взнос: от 10%

  • Отсутствуют комиссии за оформление ипотеки
  • Большой кредитный лимит
  • Низкая процентная ставка
  • Не самый известный и популярный банк
  • Приобретаемые земельные участки должны находиться в определенных районах

Наш вердикт:

Если вы хотите купить земельный участок в Ленинградской или Московской области, а район большого значения не имеет, этот заем вам подойдет. Гибкие условия кредитования позволят извлечь максимум выгоды.

Заинтересовались этим предложением?Перейти на сайт банка

Открытие

Название кредита: ипотека «Зыковский УездЪ»
Валюта кредита: рубли, доллары США
Процентная ставка: 9-13,5%
Кредитный лимит: от 450 тысяч до 22,5 миллионов рублей
Срок займа: до 10 лет
Первоначальный взнос: от 30%

  • Удобно, что заем можно взять как в рублях, так и в долларах США
  • Низкая процентная ставка
  • Купить участок можно только у ООО «ЗемСтройПроект» в Коттеджном поселке «Зыковский УездЪ»
  • Большой первоначальный взнос
  • Комиссия в размере 1,5% за оформление ипотеки

Наш вердикт:

Если вас не смущает комиссия, большой первоначальный взнос и поселок «Зыковский УездЪ», эта ипотека вам подойдет. Радует, что можно приобрести земельный участок без подряда, сэкономив примерно 20% на конечной стоимости дома.

Заинтересовались этим предложением?Перейти на сайт банка

Банк Санкт-Петербург

Название кредита: ипотека «Земельный участок»
Валюта кредита: рубли, доллары США, евро
Процентная ставка: 11,5-14%
Кредитный лимит: от 800 тысяч до 12 миллионов рублей
Срок займа: до 25 лет
Первоначальный взнос: от 25%

  • Можно купить любой приглянувшийся земельный участок
  • Удобно, что можно взять заем, как в рублях, так и в долларах США, и в евро
  • Можно взять ипотеку на длительный срок
  • Отсутствуют комиссии
  • Не самый маленький первоначальный взнос
  • Кредитный лимит меньше, чем в других банках

Наш вердикт:

Хорошее предложение для тех, кто хочет сам выбрать земельный участок. Процентная ставка средняя, комиссии отсутствуют, да и прочие условия достаточно выгодные.

Заинтересовались этим предложением?Перейти на сайт банка

Союз

Название кредита: ипотека «Земельный»
Валюта кредита: рубли, доллары США
Процентная ставка: 13-15,5%
Кредитный лимит: от 500 тысяч до 30 миллионов рублей
Срок займа: до 20 лет
Первоначальный взнос: от 30%

  • Большой кредитный лимит
  • Удобно, что можно оформить заем, как в рублях, так и в долларах США
  • Нет ограничений по выбору земельного участка
  • Отсутствуют комиссии
  • Не самый известный и популярный банк
  • Большой первоначальный взнос
  • Процентная ставка немного выше, чем в других банках

Наш вердикт:

Да, процентная ставка здесь выше, чем в других банках. Но зато полностью отсутствуют комиссии, что помогает неплохо сэкономить. Радует и то, что можно купить любой земельный участок. Ограничений по районам, компаниям нет никаких.

Заинтересовались этим предложением?Перейти на сайт банка

Агророс

Название кредита: ипотека «Земельный участок»
Валюта кредита: рубли
Процентная ставка: 13-16%
Кредитный лимит: любая сумма
Срок займа: до 2 лет
Первоначальный взнос: от 30%

  • Можно самостоятельно выбрать земельный участок без каких-либо ограничений
  • Нет ограничений по сумме займа
  • Высокая процентная ставка
  • Большой первоначальный взнос
  • Маленький срок займа

Наш вердикт:

Эта ипотека подойдет тем, кто готов погасить задолженность в течение короткого промежутка времени – 2 лет. Радует, что сумма этой задолженности может быть любой. Не радует – достаточно высокая процентная ставка.

Заинтересовались этим предложением?Перейти на сайт банка

Приобретение жилищных сертификатов

Приобретение жилищных сертификатов – это один из самых дешевых способов инвестировать деньги в недвижимость. Для участия в долевом строительстве требуется, как минимум, 100 тысяч долларов. Здесь цифры на порядок ниже.

Жилищные сертификаты появились в России относительно недавно, поэтому мы расскажем о них подробнее.

Жилищные сертификаты – это своего рода ценные бумаги (облигации), которые выпускают и распространяют застройщики. Можно приобрести сертификаты на любое количество квадратных метров – хоть на 1, хоть на 100.

Выгоднее всего покупать их на начальном этапе строительства, когда цена на квадратный метр минимальна. С течением времени она увеличится, а вместе с ней увеличится и стоимость жилищного сертификата, который по окончанию работ можно будет продать. Также инвестор может обменять свой сертификат на квартиру, но только в том случае, если количество купленных метров соответствует площади жилья. Недостающие метры (не более 70% от площади квартиры) можно докупить.

Схема, нужно отметить удачная. Она выгодна и для застройщиков, и для частных инвесторов (тех, у кого денег на приобретение целой квартиры не хватает, а в недвижимость вложиться хочется). Да и риски минимальны, потому что по закону застройщик должен отвечать ряду требований. Только тогда ему разрешат эмиссию жилищных векселей.

Требования к застройщику

  • Он должен иметь в собственности или на праве аренды участок земли.
  • У него должно быть разрешение на проведение строительных работ.
  • Проектная документация должна быть утверждена соответствующим образом.
  • У застройщика должен иметься поручитель, в качестве которого может выступить банк, муниципалитет или государство.

Есть у инвестиций в жилищные сертификаты и свой большой минус.

Дело в том, что наличие сертификата не гарантирует получение квартиры. Более того на одну жилплощадь могут претендовать сразу несколько инвесторов. У всех равные права. Но есть те, у кого они «равнее». Так, если на объекте появился более крупный инвестор, сертификаты которого покрывают 30% от площади всего дома, он может его выкупить целиком и поставить свои цены на квартиры. Все, что останется держателям прочих жилищных сертификатов – обналичить их по действующей ставке. Убытка не будет, но и квартиры они не получат.

Давайте подведем итог и опишем все преимущества и недостатки жилищных сертификатов

Преимущества

  • Высокая доходность
    Доходность по жилищным сертификатам достигает 30%. Причем в некоторых городах она будет еще больше.
  • Надежность
    Права держателей жилищных сертификатов защищены законодательством РФ. Этот способ инвестирования гораздо надежнее, чем участие в долевом строительстве.
  • Низкий порог вхождения
    Для инвестирования хватит и 50 тысяч рублей. Именно столько стоит квадратный метр в строящемся доме.
  • Можно забрать деньги в любой момент
    Держатель этой ценной бумаги в любой момент может потребовать от застройщика обналичить жилищный сертификат. Деньги на его счет должны будут поступить не позднее, чем через 7 дней.
Недостатки

  • Порядок обмена жилищных сертификатов на жилье не ясен
    Непонятно, как застройщиком будут решаться спорные вопросы, когда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько человек.
    В жилищном сертификате указано только количество приобретаемых метров
    Этой информации, как правило, недостаточно. Да, вы получите свои метры, но где они будут находиться, в каком корпусе, на каком этаже, с каким видом из окна – неизвестно.
  • Мало предложений
    Не так много застройщиков решаются на выпуск жилищных сертификатов. Слишком много документов им нужно собрать и слишком большую ответственность придется нести. Не говоря уже о том, что если держатели жилищных сертификатов захотят обналичить их в один момент, компания обанкротится.

Инвестиции в закрытые ПИФы недвижимости

Далеко не у всех есть деньги на приобретение недвижимости. Отличная инвестиционная альтернатива для них – закрытые ПИФы недвижимости. Купить пай в них может практически любой человек.

В России вы можете найти паевые инвестиционные фонды недвижимости двух видов.

Девелоперские ПИФы ПИФы денежного потока
Они вкладывают деньги пайщиков в строительство недвижимости на разных этапах: от создания котлована до сдачи дома в эксплуатацию. Они управляют действующей недвижимостью. Сдают в аренду офисы, складские помещения, дома и квартиры.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости не похожи на другие. У них есть свой плюс, но и минусов, увы, достаточно.

  • Сравнительно высокая надежность
    Недвижимость – это реальные объекты, которые можно увидеть. Они являются гарантией того, что деньги, вложенные в ПИФ, не испарятся.
    Строчки в компьютерных таблицах такого ощущения стабильности и надежности не дают.

Недостатки

  • Деньги вернутся нескоро
    Деньги в закрытые инвестиционные фонды недвижимости вкладываются на длительный срок. Вернуть их можно будет не раньше, чем через несколько лет. Некоторые фонды работают на протяжении 10 лет.
  • Доходность ПИФов недвижимости снизилась
    Раньше можно было вкладывать деньги только в них. Но 2008 год и разразившийся экономический кризис пошатнули их позиции. Доходность и надежность немного снизились.

Итак, подведем выводы.

  1. Вкладывать деньги в ПИФы нужно для диверсификации инвестиционного портфеля. Паи фонда недвижимости помогут вам распределить свой капитал и уменьшить риски.
  2. Не стоит инвестировать все имеющиеся деньги в закрытый ПИФ недвижимости. Если экономический кризис повторится, вы потеряете свои сбережения.

Как выбрать закрытый ПИФ недвижимости?

Доступных для частных инвесторов ПИФов недвижимости не так уж и много, поэтому выбор не самый большой. Но это не означает, что нужно отдавать свои деньги в первую попавшуюся организацию.
Каким требованиям должен соответствовать ПИФ?

  • Его паи должны продаваться на бирже. Закрытые фонды работают на протяжении десятилетий, а в договоре часто указывают о возможности пролонгации своей деятельности. Мало какой инвестор захочет вкладывать свои деньги на столь длительный срок, поэтому должна существовать лазейка, которая позволит вывести сбережения из ПИФа без особых потерь. Такой лазейкой и является вторичный рынок.
  • ПИФ должен инвестировать деньги в различные виды недвижимости, т.е. его продуктовая линейка должна быть широкой. Посмотрите, в какие объекты предпочитает вкладывать деньги управляющая компания, как они (объекты) чувствуют себя во время кризиса. Благо информации на эту тему в Интернете достаточно.
  • ПИФ должен принадлежать опытной управляющей компании, которая уже имела дело с недвижимостью.
  • Ориентируйтесь на соотношение доходности и уровня риска. Понятно, что девелоперские фонды приносят больше прибыли, но и риски там тоже больше. А вот рентный фонд, который вкладывает деньги в сдачу в аренду дорогой и качественной недвижимости объективно надежнее.
  • Также обратите внимания на срок работы фонда и размер вознаграждения, которое получает управляющая компания.

Покупать паи можно напрямую в момент формирования ПИФа и на вторичном рынке. Второй вариант подходит не всем. Паи на бирже стоят дороже. Да и не во все ПИФы выгодно входить в середине их срока деятельности. Так девелоперские фонды получают максимальную прибыль в первые годы своего существования. Дальше она будет зависеть от ситуации на рынке и различных спекуляций.

REIT. Иностранные закрытые фонды недвижимости

По-английски закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости называются Real Estate Investment Trust. Они инвестируют собранные с пайщиков деньги в строительные проекты по всему миру. Паи таких фондов выгоднее всего держать у себя для получения дивидендов. Продавать их на бирже не слишком выгодно, так как существует целый ряд налогов и комиссий.

Иностранные ПИФы недвижимости бывают трех видов.

  1. Долевые. Они вкладывают деньги в приобретение зданий на этапе их строительства. В последствие недвижимость сдается в аренду. Т.е. фонды выступают в качестве управляющих компаний.
  2. Ипотечные. В данном случае вместо домов фонды покупают ипотечные закладные и зарабатывают на процентах, уплачиваемых должниками.
  3. Гибридные. Название говорит само за себя. Данные фонды предпочитают зарабатывать и на аренде, и на процентах по ипотеке. Они, к слову, в меньшинстве. Видимо, узкая специализация способствует высокой доходности.

Раньше (до кризиса) лидирующую позицию занимали ипотечные фонды. Сейчас им не очень доверяют, ведь ипотечные накладные эфемерны. Неизвестно, на кого они оформлялись, и кто будет погашать задолженность.

Что касается доходности REIT, то тут что-либо предвидеть сложно.

Можно назвать лишь средние цифры. В случае со стабильными и надежными фондами – это 3-4% в год. В случае с более молодыми и рисковыми организациями – это 7-8% в год. Не так уж и много, но зато в иностранной валюте.

Очень важный критерий в выборе фонда – это размере вознаграждения для управляющей компании. За рубежом большой популярностью пользуется формула «2% и 20%». Это значит, что регулярно управленец получает 2% от стоимости паев. Это оплата его услуг вне зависимости от того приносит ПИФ прибыль или нет. 20% от прибыли управленец получает лишь тогда, когда размер прибыли превышает указанный в договоре показатель. Например, 8%.

Доступно ли россиянам?

Да, доступно. Причем стоимость паев не столь велика. Можно найти предложения с порогом вхождения в 100 долларов. Проблемы в другом.
Находясь в России, сложно определить, хорош фонд или плох. На первый взгляд они все похожи: обещают золотые горы и заявляют о своей надежности. Поэтому прежде чем решаться на покупку пая в RAIT, нужно тщательно изучить все предложения, прочесть всю возможную аналитику, в общем, разобраться в вопросе.

Еще одна проблема – покупка паев иностранных фондов недвижимости.

Сделать это можно через посредников, но те работают лишь с крупными инвесторами, да и процент за свои услуги берут не малый. Риск, кстати, тоже велик. Впрочем, можно обратиться к зарубежному брокеру или самому купить пай, но для этого, скорее всего, придется потратить уйму времени и сил.

Приобретение недвижимости заграницей

Тема инвестиций в зарубежную недвижимость достаточно широкая. В ней можно говорить и о перепродаже домов, и об аренде. И если раньше огромной популярностью пользовалась первая схема, то сейчас все больше наших соотечественников отдают предпочтение второй. Их можно понять. Прибыль от ренты стабильна, не нужно гадать на кофейной гуще, чтобы предвидеть вырастет недвижимость в цене или нет.

Это говорит о росте финансовой грамотности россиян. Они уже не тратят время и деньги на осмотр объектов недвижимости – просто смотрят на цифры. Если они им понятны – совершают сделку.

Самые популярные страны для покупки инвестиционной недвижимости за границей.

  • Германия
  • Австрия
  • Франция
  • Великобритания
  • США

Им они доверяют больше всего, благодаря юридической защищенности сделки, уровню государственной поддержки, финансовых перспектив, планируемого рентного дохода. Т.е. уже давно наши инвесторы не смотрят в сторону экзотических стран с большими рисками и непредсказуемой экономикой.

Т.е. вы должны думать не о том, какой дом вы хотите, а о том, на какой рентный доход вы рассчитываете. Под эту задачу уже ищется финансирование, а в некоторых случаях и берутся дополнительные кредиты. Нужно понимать, что вы покупаете бизнес, а не стены. Стены – это бонус, который при удачном раскладе можно будет дорого продать.

Читайте подробнее о том, как купить жилье заграницей в наших руководствах:

Сейчас выгоднее всего инвестировать в следующие помещения:

  • студенческие апартаменты,
  • гостиничные здания,
  • здания мини-отелей,
  • коммерческие здания.

Такими сделками занимаются крупные инвестиционные компании.

Но, увы, далеко не всем по карману такие большие здания. Можно купить квартиру или дом за границей и сдавать его частным образом своим соотечественникам, приезжающим в отпуск или по делам, или отдать на откуп управляющей компании. Но и здесь есть свои подводные камни, о которых мы и поговорим дальше.

Стоимость недвижимости

Наши соотечественники опасаются инвестировать большие суммы в новые и незнакомые схемы. Слишком много было проблем с этим связано ранее: мошенники и экономический кризис съели немало сбережений.

Казалось бы, покупка рентной недвижимости за рубежом полностью соответствуют предъявляемым россиянами требованиям. И стоит недорого по сравнению с российской недвижимостью (немецкие сайты пестрят объявлениями по продаже квартир за 50-80 тысяч евро), и не испарится через пару лет, как деньги, вложенные в ПИФ или долевое строительство. Но не все так просто. Цена, указанная на сайте существенно отличается от реальной – раза в два. Вот, за что еще придется заплатить:

  • 8-10% от стоимости жилья уйдут на уплату налога, услуг нотариуса, регистрацию в Поземельной книге;
  • гонорар маклера составляет примерно 60% от стоимости недвижимости, к которому нужно еще будет прибавить НДС (в Германии он равняется 19%).

Доходность

Интересно, что на рынке зарубежной недвижимости можно найти объекты, уже сданные в аренду. Рядом с ними даже надпись соответствующая имеется, а вблизи красуется предполагаемая доходность. Причем иногда встречаются более чем привлекательные цифры – 20-30% годовых. Верить им, конечно, не стоит.

Риелторы обычно приводят убедительные расчеты. Мол, вы покупаете квартиру за 50 тысяч евро, съемщик платит за нее 2 тысячи евро. Недвижимость быстро окупается и приносит отличную прибыль. Но ведь мы уже выше рассказали о том, что 50 тысяч евро – это далеко не все, что придется заплатить инвестору, и к этой сумме можно смело прибавлять еще столько же. Что уже значительно снижает доходность. А ведь есть еще расходы, которые будет нести арендодатель.

  • Коммунальные платежи и кварплата
    Есть страны, где все это должен оплачивать съемщик. А есть те, где эти расходы ложатся на плечи арендодатель.
  • Простой
    Иногда квартира пустует. Этот неприятный факт не только сказывается на доходности инвестиций, но и увеличивает расходы. Приходится вносить кварплату и коммунальные платежи самостоятельно, вне зависимости от того, что прописано в законах выбранной вами страны. Ведь кроме вас делать это попросту некому.
  • Платежи по страховке
    Где-то она требуется по закону, а где-то является добровольной. В первом варианте придется регулярно отдавать страховые взносы, во втором – откладывать деньги на черный день, чтобы в случае чего привести квартиру в порядок.
  • Налоги
    За границей вы от них не убежите. Раз в год придется платить налог на недвижимость, ну и, конечно же, налог на доход.
  • Текущие расходы
    Это счета за телефонные переговоры, оформление и пересылку документов. За год набегает приличная сумма.

Еще одна статья расходов – оплата услуг управляющего. В России можно справиться и без него. За границей должен быть человек, который будет оперативно решать возникающие проблемы: искать рабочих для починки водопровода, заполнять налоговые декларации, заключать договора со съемщиками. Этим всем также может заниматься целая компания. Выбирать ее нужно очень тщательно. Ведь от действий компании будет зависеть ваша прибыль. Мошенники могут сдавать вашу недвижимость в аренду, а вам говорить, что съемщиков нет…

В итоге 35% годовых превратятся в 5% годовых. И это в лучшем случае.
Ведь есть еще и сезонность.

Никогда не покупайте рентную недвижимость, доходность которой
зависит от сезона.

Этому правилу следуют все опытные инвесторы. Именно поэтому они обходят стороной солнечные Испанию, Италию и Грецию. Квартиры и дома там арендуют только летом – несколько месяцев спрос отличный. Все остальное время года – простой.

Есть у сезонных апартаментов и еще один минус. Люди, которые приезжают отдыхать на короткий срок, не заботятся о состоянии квартир. Они расслабляются, не замечая, что во временном жилье что-то ломается. Со временем оно приходит в негодность, и инвестор вынужден тратить деньги на ремонт.

В общем и целом, приобретение рентной недвижимости за границей может принести неплохую прибыль. Но не стоит строить воздушных замков, золотых гор оно не принесет.

In this sentence, for instance, a semicolon would be clearer incorrect we are http://www.collegewritingservice.org/ overloaded with garbage, in fact we have so much excess garbage that it is being used to make hills to ski on